在楼市中，一线城市一直是个风向标。

看上去似乎全国的人都认为一线城市的楼市在涨，然后就会跟随着二三线城市的楼市也涨，反之亦然。

(资料图片)

其实这是一个非常错误的预期。

因为一线城市的上涨原因是具备的，但是这并不适用于二三线城市。

以前的趋势更多是由于泡沫和炒作所导致的，更多的是资金外溢导致的结果。

目前楼市很难用统一的数据去分析，比如把全国的住宅单价算一个平均价，然后跌了，就说整个楼市都不好。

继续分析的最后结果就是在说一线城市也跌了，这样的分析和推测对吗？

如果想想你所在的城市，如果经济不发达，平均收入不高，甚至人口还持续负增长，请问有什么底气让你觉得高价楼市会有深受欢迎呢？

深圳，一线城市，但是根据国家统计局70城的数据，今年除了3月以外楼价同比和环比都下跌，在其他时候也有不同的程度下跌。

所以深圳的房市是跌了还是涨了？

尽管，国家统计局的数据表明新房和二手房的价格都在下跌。

但是从我们现在看到的数据来看，5月份刚刚推出的新盘，宝安区的越秀潮樾府，总价最低614万，均价7.2万每平方，首批178套住宅，销售去化率96%，成为了今年的一大爆款。

这个数据出来，深圳的楼市真的很差吗？

如果我们再看一下沙井云海臻府，这个楼盘也是在当时开盘的，均价为4.1万每平方。但是开盘当天只卖了300套住宅，销售去化率只有40%，相对于越秀潮樾府来说，业绩表现不佳。

你知道这两个楼盘之间最大的区别在哪里吗？

越秀潮樾府的位置在宝安碧海片区，这里已经有非常成熟的商业、住宅和教育配套，而云海臻府则位于新建的会展新城旁边，到处都是工地。

所以，我们就在一个城市里，同属于宝安区，价格却差异极大的两个楼盘，越秀潮樾府的收益却远高于云海臻府。

这才是真正的商品房市场！

真正的商品房市场应该有涨有跌，有好有坏。

价格本身就是供需关系的体现，有居住需求，也有投资需求。

居住需求其实是租房市场和买房市场的平衡。

租房变贵了，要么离开城市，要么咬咬牙凑个首付买房子，总不能用租金来帮房东还月供吧？

同样的，买房价钱高了，为了留在这个城市，就只能租房。

前者，深圳已经做了演示，政府统租，把核心区域的可供出租住房由政府统一租下来，然后装修，配齐家电统一出租，把价格控制在当地平均收入可以接受的上限。

后者，大多数城市在租金稳定不变的情况下，只能选择让房价慢跌到合理水准。

投资需求更多的是和人性有关

市场上涨的时候，有人观望，有人买入，市场猛烈上涨的时候，大部分人都在砸锅卖铁地冲进去，贪婪是无可避免的。

市场下跌也是如此，有人场外看，有人急着抛，有人小心翼翼地买，市场暴跌的时候，却又是大多数人折价卖出，恐惧也是无法避免的。

只有少量的人，可以克制人性，默默地富有。

所以在房价不涨的情况下，投资需求会降低，那么会导致价格会逐渐降低，下跌到一定区间，基于居住需求的投资者就会增多，房价又会趋于稳定或者再次上涨。